Impugnazione del rendiconto condominiale : le sole ragione di contestazione possono riguardare la legittimità della delibera.

pubblicato: martedì, 13 agosto, 2019

Impugnazione del rendiconto condominiale: le sole ragione di contestazione possono riguardare la legittimità della delibera.

Rendiconto condominiale, contestazione tramite impugnazione: le scelte di merito dell’assemblea sono incensurabili, salvo eccesso di potere.

Avv. Alessandro Gallucci 08/08/2019Fine modulo

Tutti i condomini, ogni anno, ex artt. 1130-1135 c.c., devono essere messi nella possibilità di discutere ed eventualmente approvare il rendiconto condominiale.

Questo è un documento complesso, la cui redazione è di stretta competenza dell’amministratore dell’edificio (artt. 1130-1130-bis c.c.), ha la funzione di relazionare ed informare i comproprietari delle spese sopportate nel corso dell’anno per la gestione e conservazione delle cose comuni nonché della loro ripartizione tra tutti loro oltre che della situazione economico-finanziaria del condominio e delle liti in corso.

Documento complesso, in quanto come specificato dall’art. 1130-bis c.c. si compone:

  • di un registro di contabilità;
  • di un riepilogo finanziario;
  • di una nota sinteticaesplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

È bene ricordare che la mancata presentazione del rendiconto di gestione all’assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio determina la possibilità per i condòmini di chiedere all’Autorità Giudiziaria la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità nella gestione (art. 1130 c.c.).

Tale giudice fino al 30 ottobre 2021 sarà il Tribunale del circondario in cui è ubicato l’immobile, dal giorno successivo il Giudice Onorario di Pace, vista le nuove competente assegnategli dal d.lgs. n. 116/2017.

Approvazione del rendiconto condominiale, i quorum deliberativi.

Il luogo deputato all’approvazione del rendiconto è l’assemblea ordinaria annuale (art. 1135 c.c.).

Quanto alle maggioranze necessarie per adottarlo, il codice civile non prevede una ad hoc. In ragione di ciò vale quanto segue:

  1. a) in prima convocazioneil rendiconto è validamente approvato se la deliberazione, sul punto, riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi;
  2. b) in seconda convocazioneil documento di gestione è approvato con il voto favorevole di almeno un terzo dei presenti all’assemblea che rappresentino quanto meno un terzo del valore dell’edificio.

Una volta approvato, il rendiconto assume una particolare forma vincolante.

Approvazione del rendiconto condominiale, le conseguenze.

In primo luogo ed al pari d’ogni altra deliberazione, quella di approvazione dei conti è obbligatoria per tutti i condomini (art. 1137, primo comma, c.c.).

Non solo: è bene ricordare, inoltre, che ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione».

Si tratta del noto (famigerato, viene da dire) decreto ingiuntivo di pagamento.

Non solo: se nel corso dell’anno di gestione l’amministratore ha effettuato anticipazioni per conto dei condòmini e queste sono regolarmente esposte nel rendiconto (ad esempio con specifica indicazione della voce nel riepilogo finanziario, tra i debiti verso terzi), allora l’approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento del debito verso l’amministratore medesimo.

Ciò nonostante, può accadere che uno o più condomini intendano contestare la regolarità del documento contabile. Salvo il caso di accordo assembleare la strada indicata è quella dell’impugnazione della deliberazione.

Per il caso di nullità della decisione dell’assise la potrà impugnare chiunque vi abbia interesse (anche i favorevoli, vedi Cass. n. 6714/10) ed in qualsiasi momento.

Nel caso di deliberazione annullabile essa dovrà essere impugnata entro 30 giorni dalla sua adozione (per dissenzienti ed astenuti) o comunicazione (per gli assenti), così come disposto dall’art. 1137 c.c. Quanto i motivi d’impugnazione è bene evidenziare quanto segue.

Secondo il costante pronunciamento della Cassazione, «la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile e dal cui diritto di impugnazione il ricorrente doveva, come accertato dalla Corte territoriale, considerarsi decaduto» (così Cass. 4 marzo 2011 n. 5254).

La stessa Cassazione, tuttavia, specifica che sono sottoponibili al vaglio dell’Autorità Giudiziaria le delibere affette da eccesso di potere.

Come dire: le scelte effettuate dall’assemblea sono sovrane e possono essere contestare solamente se sono state adottate in modo difforme alla legge e non anche per il loro specifico contenuto.

Per lungo tempo e prendendo le mosse da una decisione delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 4806/2005), si affermava che in relazione all’approvazione di un riparto di spesa, ove la scelta del riparto si fosse rivelata errata, allora la deliberazione di approvazione doveva essere considerata annullabile, mentre nel caso di deroga ai criteri legali o regolamentari applicati quella decisione andava considerata nulla. Questa impostazione pare essere messa in dubbio da un più recente orientamento che considererebbe sempre nulle le delibere di approvazione di riparti non conformi a legge (es. Cass. 20 dicembre 2018 n. 33039).

Rendiconto condominiale e revisione.

L’art. 1130-bis c.c. specifica che l’assemblea – con il voto della maggioranza dei presenti alla riunione e almeno la metà del valore dell’edificio – può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio relativamente più annualità specificamente identificate. Tale prerogativa, specifica la norma, può essere esercitata in qualunque momento.

All’esito della revisione il condominio potrà assumere le più opportune decisioni in merito alle annualità oggetto di revisione, salvi diritti dei terzi eventualmente ormai quesiti e fermo restando il diritto d’impugnazione ove la modifica delle rendicontazioni in seguito a revisione sia considerata illegittima.

Fonte: Condominioweb

GECOSEI di Giuseppina Napolitano

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