pubblicato: giovedì, 23 aprile, 2020

E’ possibile pagare a rate le spese condominiali?

Come chiedere una rateizzazione dei pagamenti delle quote condominiali.

Avv. Alessandro Gallucci 21/04/2020

Sempre più frequente leggere nei forum e in generale sul web domande come quelle che abbiamo posto nel titolo: è possibile pagare le spese condominiali a rate?

Si badi: non stiamo parlando della normale periodicità dei ratei per la gestione dei beni comuni, ma di un’ulteriore rateizzazione richiesta da alcuni condomini a fronte di una particolare situazione di difficoltà economica.

Sono anni, ormai, che passando da una crisi economica ad un’altra in molti fanno fatica nella gestione ordinaria dell’economia propria e della loro famiglia. Il condominio non è esentato dalla crisi ed anzi, non si capisce perché, sovente le spese condominiali sono tra le prime ad essere trascurate.

Cerchiamo di capire che cosa è possibile fare ed in che modo. Partiamo dal presupposto forse più duro da digerire: davanti al condominio un condomino non è mai senza possibilità di pagare perché, male che vada (ossia in caso d’azione legale), è sempre possibile chiedere il pignoramento dell’appartamento.

Certo, la procedura di esecuzione immobiliare è tutt’altro che economica e sovente la presenza di un’ipoteca a garanzia del mutuo rende la strada difficilmente percorribile.

Ad ogni buon conto, va sempre considerato un aspetto: per i crediti condominiali (a differenza di quelli vantati da Equitalia) non esistono limiti alla pignorabilità dell’appartamento. Teoricamente anche per 1.000,00 euro (diciamo una cifra a caso) si può arrivare alla vendita forzata della casa (l’impignorabilità riguarda i debiti tributari).

Pagamento delle rate condominiali, la frequenza la decide l’assemblea

Tornando alle quote condominiali è utile ricordare che il debito che il condomino ha verso il condominio riguarda tutto l’anno di gestione e che spetta all’assemblea (con una delibera o con il regolamento e nel suo silenzio all’amministratore) decidere la cadenza (mensile, bimestrale, ecc.) dei versamenti.

In questo contesto, che cosa può fare un condomino trovandosi nella situazione di non poter far fronte con la normale periodicità alle rate condominiali?

La soluzione è una ed una sola: parlare con l’amministratore, spiegargli la situazione e cercare, come si suol dire, di “farlo andare incontro” alle esigenze contingenti.

L’amministratore, si tenga presente, ha ben precisi obblighi verso la compagine. Egli, a dirlo è l’art. 1129, ottavo comma, c.c. “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice“.

La norma, a dire il vero, fa riferimento alle somme dovute a consuntivo e non a preventivo. Tuttavia non vi sono motivi per non poter ritenere che l’assemblea non possa dispensarlo da azioni immediate durante l’anno di gestione.

L’allungamento dei tempi, tuttavia, non vuol dire esonero dall’obbligo d’intraprendere un’azione. Come dire: sapere che per sette o otto mesi l’amministratore non è tenuto ad adire le vie legali non significa essere al riparo dall’azione e soprattutto può non bastare per saldare i propri debiti.

Ed allora?

Rateizzazione personalizzata, maggioranza o unanimità per deciderla?

Allora è bene cercare un accordo transattivo con l’assemblea. In tal senso è bene ricordare che “l’assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall’art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d’interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono” (Cass. 16 gennaio 2014 n. 821).

Come dire: la transazione è sempre possibile, ma se non riguarda solamente i tempi o se si tratta di tempi lunghi (che vanno oltre la data di scadenza del precetto) è bene che sia l’assemblea a decidere in merito.

Si badi: la delibera di approvazione della transazione, nel caso di semplice diluizione dei tempi di pagamento può essere approvata a maggioranza.

Considerando la transazione nella sua ragion d’essere, ossia un contratto finalizzato a porre fine o ad evitare una lite, la maggioranza per l’adozione della delibera deve essere sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) la seguente: voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Alla stessa conclusione dobbiamo giungere se e quando l’assemblea deliberasse, nel corso di una lite, la transazione della medesima controversia, ma solamente in relazione al pagamento delle spese di lite e rateizzazione dell’intera sorte capitale richiesta a titolo di oneri condominiali.

Diverso il caso della transazione che dovesse prevedere anche una decurtazione della sorte capitale, cioè di un sostanziale sconto sulle rate condominiali.

In relazione a questa ipotesi, infatti, la soluzione va cercata non guardando alla semplice possibilità di transigere una lite, ma nell’ottica della deroga ai criteri legali di riparto delle spese.

Tizio non pagherà più 100 a rate, ma 80, per esempio, in ragione oltre allo scaglionamento del tempo. La diminuzione del totale dovuto ricadrà su tutti gli altri condòmini, andando a corrispondere ad una diversa modalità di suddivisione delle spese come tale necessitante, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. del consenso di tutti i condòmini.

Fonte: https://www.condominioweb.com/pagare-a-rate-le-spese-condominiali.11293

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